Снижение цен на квартиры в два раза «отстает» от графика 2009 года

Жилищная отрасль, как и многие другие, начинает 2015 год с кризиса. Уже очевидно, что масштаб происходящего куда серьезнее, чем локальные снижения цен в первой половине 2010 и в конце 2013 годов. По своей природе происходящее скорее напоминает события 1998 и 2009 годов. Если в первом случае полноценной информации о рынке недвижимости нет, то 2009 год является отличным примером для сравнения.

Процессы, которые развивались на рынке жилья на рубеже 2008−2009 годов, имеют много общего с нынешними реалиями:

схожая предыстория с бурным ростом цен на квартиры и последующей годовой стагнацией
масштабный экономический кризис, затронувший все страны региона
девальвация рубля и несоответствие цен на жильё новому уровню доходов населения
падение спроса и резкая смена направления ценового тренда.

Помимо причин экономического характера, два периода объединяет календарь: события развивались в одно и то же время.

Темпы снижения цен на квартиры в 2015 году уже достигли очень высоких значений для последних лет. Начиная с середины января городской индекс цен на квартиры в Минске каждую неделю опускается, таким образом, купить квартиру в Минске можно дешевле на 0,5%-0,9%. Тем не менее, на фоне 2009 года такая динамика уже не кажется тотальным обвалом.

Лишь однажды за последние 17 недель снижение цен на квартиры в 2014—2015 гг. было сильнее, чем в такой же период 2008—2009 гг. (на едва уловимые 0,1% за неделю). В последнее время цены предложения квартир снижались в среднем на полпроцента за неделю. В это же время 2009 года городской индекс уже пребывал в состоянии свободного падения с показателями -1,7% за неделю. При этом максимальная коррекция была еще впереди — в марте 2009 года снижение цен каждую неделю составляло порядка 2%.

О том, что на текущий момент кризисные проявления на рынке жилья в два раза слабее, свидетельствует и спрос на квартиры в январе: 547 сделок против 286 в 2009 году. Средняя цена реальных сделок в январе была на 4,3% ниже, чем в декабре. В 2009 году эта разница составляла целых 10,0%.

График обновляется каждый понедельник

Вряд ли мировой финансовый кризис 2008 года ударил по белорусской экономике больнее, чем нынешние проблемы в России и Украине. Тем не менее, в те кризисные времена рынок жилья адаптировался к новым условиям гораздо быстрее. Чем это можно объяснить?

Низкий старт при высоких доходах

Ценовой пузырь 2008 года начал лопаться на уровне, близком к 2000 $/м2. Эта цифра более чем в три раза превышала среднемесячную зарплату минчан на то время. Текущее снижение началось при куда меньшей диспропорции между ценой «метра» и доходами населения. Неудивительно, что девальвация рубля, выступившая катализатором процесса, сильнее разгоняла падение цен на квартиры именно в 2009 году.

Свежие воспоминания благополучных лет

Совокупное количество сделок на вторичном рынке в 2013—2014 годах на 25% превышает их число за 2007−2008 годы. Таких данных по первичном рынку нет, однако можно предположить, что там эта цифра еще выше. О чем это свидетельствует? Сегодня по сравнению с кризисом 2009 года среди продавцов жилья гораздо больше:

купивших квартиры во время роста или на пике цен;
продавших квартиры во время роста или на пике цен;
тех, чьи знакомые относятся к первой или второй группе.

Это во многом объясняет такое сильное сопротивление продавцов снижению цен. Многие из них психологически не готовы выставлять свои объекты ниже той цены, которая считалась нормой последние два года. В 2009 у продавцов было куда больше понимания, что ценам не удержаться на таком завышенном уровне и они охотнее шли на уступки.

«Девальвация» объема предложения

Только за последние полтора месяца в базу Realt.by было добавлено более тысячи новых объектов. С такими темпами вторичный рынок даже не заметит исторического рекорда объёма предложения и побьет его уже на этой неделе. Однако, это не означает, что на цены оказывается то же давление, что и в 2009 году (и тем более в апреле 2008). За 6 лет с момента прошлого обвала цен в Минске были построены целые микрорайоны, а численность населения только по официальным данным увеличилась более чем на 100 тысяч человек. Не последнюю роль играет и охват интернета сегодня и 6 лет назад. Равнозначный началу 2009 года объём предложения должен составлять 9 500 — 10 000 квартир, экспонируемых на вторичном рынке Минска.

Количество скидок растет, но «старых» цен все еще большинство

Обострившаяся конкуренция среди продавцов жилья — это сильный понижающий фактор, у которого есть своя обратная сторона. Огромная масса продаваемых квартир сегодня крайне инертна, что сказывается на замедлении темпов снижения цен. Чтобы городской индекс еженедельно опускался на 1%, нужны не только постоянные вливания более дешевых объектов, но и корректировки цен по сотням существующих объявлений. Это уже происходит, но еще не носит массовый характер.

Ожидание длиною в несколько месяцев — нормальная практика во время продажи квартиры. Многие продавцы квартир, которые не следят пристально за динамикой рынка, начнут переосмысливать свои завышенные ожидания лишь к середине весны.

Кризис 2009 года — это, своего рода, идеальный шторм. После резкого снижения цен уже весной на рынок вернулась былая активность покупателей. Сегодня запоздалая реакция продавцов на новые экономические реалии лишь растягивает временной интервал кризиса. Продолжительное снижение цен может навредить жилищной отрасли больше, чем резкая коррекция. Ведь в таком случае желание повременить с покупкой будет охватывать все больше покупателей, даже если на рынке появятся объекты по привлекательной для них цене.